Item 1 of 1

物流投资热潮后，欧洲物流仓储市场高供给时代即将结束？

晓生研究院

中国领先的跨境电商与物流行业智库平台（行业观察、研究咨询、投资分析）

2024-12-31 20:08

晓生研究院

中国领先的跨境电商与物流行业智库平台（行业观察、研究咨询、投资分析）

欧洲物流仓储行业经历了哪些变革？创纪录的租赁需求下，新建配送中心能否满足未来的额外需求？

图片来源：The Decisive Eye

物流行业已经成为全球化和互联社会的关键组成部分。在今天的世界中，物流行业涵盖了大量专门从事运输、仓储和货物管理的公司。这些公司是国际贸易、全球供应链和电子商务服务的支柱，确保了原材料、半成品和消费品从世界各地无缝流动到消费者的家门口。

在过去几十年里，欧洲物流行业经历了巨大的变革，并且仍在不断发展。The Decisive Eye发布的报告将首先介绍该行业的现状，然后探讨新兴趋势及其对塑造物流需求的影响。

The Decisive Eye认为，投资者应特别关注以下几个方面：

• 核心市场的土地稀缺性；

• 新可持续性立法可能带来的影响；

• 仓库自动化和基于人工智能的技术实施所带来的机遇。

物流投资热潮

第二次世界大战结束后，国际贸易可以说经历了历史上最迅速的增长。商业和投资壁垒让位给贸易协定，使市场效率得以提高。企业开始在国内市场之外建立分支机构和子公司，供应链不断延长，且变得更加错综复杂。因此，物流成为了企业董事会会议中讨论的一个关键话题，企业的竞争力和生存能力开始取决于如何有效地采购和管理供应商的能力。

这些变化对仓储空间的需求产生了深远的影响。然而，直到上世纪十年中期，相较于其他房地产类型，无论是在购买还是开发方面，物流资产的价格在每平方米的基础上都保持着较低的水平。这一估值差距现在已经缩小。全球疫情以及随之而来的电子商务销售的快速增长，促使企业和投资者争相抢占战略位置的仓库和配送设施，尤其是在供应链沿线，以及最重要的、靠近最大消费市场的地方。因此，物流资产的价值大幅增加，特别是在英国，此后在整个欧洲大陆的表现优于其他传统房地产类型。

鹿特丹就是一个典型的例子。作为欧洲最大的集装箱港口，得益于与欧洲其他地区广泛的多式联运网络连接，以及在3小时车程内拥有约5200万人口的富裕人口，鹿特丹成为了需要进入欧洲市场的物流运营商最理想的物流中心之一。鹿特丹及其周边地区的仓储空间需求也因此异常旺盛。

物流仓储市场在很大程度上受益于疫情引发的贸易和电子商务增长，在过去四年中有三年的租赁需求创下纪录，这进一步推动了估值和租金的上涨。根据独立房地产信息提供商Property Market Analytics（PMA）的数据，到2023年12月，鹿特丹地区物流资产的平均资本价值在过去三年内增长了27%。

类似的增长也出现在其他欧洲主要市场，其中伦敦以同期增长30%的涨幅领先，其次是鹿特丹、柏林、曼彻斯特、巴黎和罗马。在2023年，由于经济衰退、资本成本上升以及房地产溢价（如政府债券）低于其他资产类别等因素，物流需求和价格有所放缓。

然而，一旦经济恢复增长，且收益率稳定，物流仓储市场的竞争将再次加剧，并扩展到新的地区。随着土地资源的紧张，建设规划变得更加复杂，环境法律对新建用地投资施加了更加严格的限制，同时加速了老旧资产的淘汰，物流仓储行业中的供需失衡将在中期内支撑行业的稳定表现。

图1：欧洲工业和物流投资市场

年交易额（10亿欧元）和资金来源（%），2022年和2023年的平均值。

高供给时代即将结束？

对于仓储和物流运营商来说，位置是最重要的因素。选择合适的地点需要对多个因素进行深入分析，包括劳动力的可用性、租金水平和运输成本。所有这些因素都必须仔细考虑，以选择能够优化运营效率的最佳位置。最具吸引力的租赁现有资产或建设新仓库的地区可以分为两个类别：一类靠近港口和主要交通枢纽，另一类则接近人口稠密的城市中心。在大多数地区，这些也被称为欧洲物流核心市场，虽然在过去两个季度出现了空置率的上升，但空置率仍然接近历史最低水平。

新建配送中心能否满足未来的额外需求？很可能无法满足，因为土地可用性正在成为制约现有物流库存扩张的重要因素。欧洲是全球土地使用最密集的地区之一。数十年的城市化进程和人口增长，使得建筑公司越来越难以找到合适的仓库建设用地，尤其是在人口稠密地区或周边地区。随着市政府和地方政府优先建设其他类型的房地产，而非仓库和配送中心，争夺可用土地的竞争可能会加剧。

大伦敦政府（GLA）进行的一项土地供应分析显示，从2001年到2020年，伦敦都市区失去了大约1500公顷的工业用地，相当于总存量的18%，这些用地主要被拿来用于建设新住房。随着大多数欧洲大都市的住房负担能力将恶化，我们预计政治议程将进一步朝住房建设的方向转变。例如，根据荷兰报纸《Het Parool》的报道，预计到2040年，阿姆斯特丹将净减少约350公顷的工业用地转为住宅用地。

上述趋势使得城市物流成为一种有吸引力的投资策略，因为供应的稀缺无疑将导致进一步的资本升值和租金增长。该细分市场包括位于城市边缘的、通常不超过5000平方米的资产，这些位置通常能够方便地接入公路网络，并且距离市中心不到一小时的车程。

由于供应紧张、进入门槛高以及消费者要求越来越短的交货时间，物流资产近年来实现显著的租金增长。根据PMA的数据，物流资产与大型城外配送中心之间的租金差距已经大幅增加，预计在未来几年这一差距还会进一步扩大。

图2：注意差距，城市物流加速

更小、更高、更近：

去中心化物流中心的扩展

关于新开发项目的数据支持了我们关于城市市场吸引力不断增长的观点。建筑行业具有顺周期性，并且比经济周期更不稳定，在经济增长阶段经历显著扩张，在危机时期则进入深度衰退。在过去的十年里，受廉价信贷和大量资本追逐房地产收益的推动，欧洲仓库和配送中心的发展平均每年增长20%。

然而，宏观经济环境的疲软以及过去18个月的紧缩货币政策为开发活动的首次显著下降创造了条件，这是十多年来的首次下降。从那以后，新的项目数量逐渐减少。一方面，经历了多年的激进扩张后，运营商对新空间的预租变得更加谨慎。另一方面，一些开发商暂停了投机性项目，等待更加有利的宏观经济条件和借贷成本的回落。这些动态在德国尤为明显。

然而，通过审视仍在开发中的项目，两个进一步的见解浮现出来。首先，物流资产正在向更广泛的欧洲地区扩展，平均地块面积却有所下降。在过去两年完成的空间中，只有约35%位于核心的30个物流市场，而2018年这一比例为40%。换句话说，开发活动指向物流地点的去中心化。大多数西欧国家都能见到这一趋势，只有少数几个国家，如西班牙和意大利，正在进行集中的开发。其他大多数国家，新设施的建设都在向次要地点转移，这些地方土地更容易获得，规划许可更容易获得批准，而且履行中心的最佳规模（通常）更小。

另外，Buck Consultants International（BCI）的一项最新调查揭示了导致小型物流单位在新地点蔓延的另一个原因。越来越多的欧洲领先运营商和开发商计划改变其运营模式和地理布局，从基于单一大型分销平台的运营模式，转变为基于一个由中心枢纽和卫星设施组成的网络的运营模式。

图3：物流正在向城市中心靠拢

伦敦物流电子

AMZ123跨境卖家导航旗下公众号【AMZ123跨境电商】深耕跨境行业，专注热点报道。

扫描右边二维码，关注后回复【加群】，加入优质卖家交流群~

目前30W+卖家关注我们

免责声明

本文链接:

本文经作者许可发布在AMZ123跨境头条，如有疑问，请联系客服。

大迈海外仓

专注海外仓代发、退货换标、FBA中转，覆盖美东/美西/美中，24h出库

欧科海外仓

欧科云仓为英国卖家提供多样复合的海外仓服务

云途物流

为全球跨境电商企业提供优质的全球小包裹直发服务

至速仓

泰国美国一手自营仓/自研erp/24小时订单上线

大迈海外仓

专注海外仓代发、退货换标、FBA中转，覆盖美东/美西/美中，24h出库

欧科海外仓

欧科云仓为英国卖家提供多样复合的海外仓服务

云途物流

为全球跨境电商企业提供优质的全球小包裹直发服务

至速仓

泰国美国一手自营仓/自研erp/24小时订单上线

最新热门报告作者标签

超1300家中国企业亮相国际消费电子展，知名科技巨头集体缺席

AMZ123获悉，日前，据外媒报道，年度消费电子产品展览会（CES）在拉斯维加斯正式拉开帷幕，尽管中美科技战不断升级，中国参展商数量仍出现反弹。根据主办方消费技术协会（CTA）提供的参展名单，本次展会有超过1300家中国公司参展，其中包括1212家来自大陆的企业和98家来自香港的企业。中国参展商总数占4500家注册参展商的四分之一以上，稳居外国参展商之首。这一数据较2024年的1115家和疫情期间

亚马逊重磅新规！这些listing标题立刻修改！

亚马逊推出标题新规，卖家数千listing或受影响

2024马来电商报告解读：Shopee领衔却惊现下滑！TikTok Shop乘势强攻！

TikTok近期的境遇可谓是“一半海水，一半火焰”。在美国，它已经走到了十字路口，命运在1月10日（本周五）最后的大锤落下后见分晓。而在东南亚，TikTok Shop逐渐在激烈的竞争中杀出重围，与Shopee的较量下渐露锋芒，在东南亚电商版图迅猛崛起。后发强劲：Shopee下降，TikTik Shop增长回首一年的马来西亚电商市场，竞争已然呈白热化之势。于这场激烈的逐鹿之战中，TikTok Sho

亚马逊广告归因周期结构打法

新加坡11月零售总额下滑至26亿美元，在线销售占16.6%

AMZ123获悉，近日，根据新加坡统计局的数据，新加坡的零售市场在经历了10月份的小幅增长后，11月再次出现回落。11月零售额同比下降了1.4%，与10月份的0.5%增长相比，呈现出明显的下降趋势。11月的零售总额约为36亿新加坡元（26亿美元），其中16.6%的销售额来自在线渠道。经季节性调整后，零售额与10月份相比下降了2.1%。在各个产品类别中，表现参差不齐。计算机和电信设备、迷你超市、便利

沃尔玛与亚马逊稳居全球收入最高公司榜单前三

AMZ123获悉，近日，《财富》杂志公布了2024年全球收入最高公司榜单，沃尔玛、亚马逊等美国公司依然占据着主导地位，继续引领全球收入榜。沃尔玛以6481亿美元的收入高居榜首，每小时创造7400万美元的销售额，68%的收入来自美国市场。亚马逊紧随其后，总收入为5748亿美元，得益于Prime会员服务、云计算和广告业务的快速增长，并计划在其平台上销售汽车，进一步拓展收入来源。其他排名前列的公司主要来

重磅！TiKTok Shop墨西哥站即将上线

与其在别人的道路上艰难前行，不如另谋生路寻求开疆拓土。TikTok 只剩下十来天，就将迎来命运的宣判。尽管新任美国总统特朗普隔空喊话表示支持，但那把悬在头顶的“禁令铡刀”依然可能随时落下。就在业内为 TikTok 的未来捏一把汗之际，KJ123 发现，其电商业务TikTok Shop却展现出“我命由我不由天”的底气，仍在大力扩张，步伐未曾停歇。01TikTok Shop墨西哥站即将上线KJ123获

大卖出手一个品牌，总价15亿美金

亚马逊打印设备大牌Lexmark和Pantum的母公司、总部位于珠海的纳思达股份有限公司，准备将此前收购的一个品牌卖出，收购方出价15亿美金。根据IDC数据显示，2022年，全球打印机出货约8835万台，与2021年同期相比打印机市场总体保持稳定发展。2022年中国打印机出货约1829万台，同比增长11.7%。纳思达总部位于珠海，其打印机业务整体出货量在全球激光打印机市场份额中排名第四位。纳思达的

亚马逊美国站公告：产品标题新规将于1月21日起生效

AMZ123获悉，日前，亚马逊美国站发布公告，宣布将更新产品标题政策，自2025年1月21日起实施，以规范化listing要求并提升购物体验。亚马逊表示，部分标题存在过长或含有多余字符的问题，可能降低买家信心。这些新的政策变化将有助于确保产品标题清晰、简洁且一致。根据公告，以下新要求将于2025年1月21日生效：①对于大多数产品类别，标题不得超过200个字符（包括空格）。②不允许使用特殊字符!、$

亚马逊标题新规，立即修改，若违规或被限流！

最近，亚马逊又有新动作！这次的“改动”直接指向商品标题，卖家们必须尽快调整，避免触碰平台红线！如果标题不符合新规，轻则影响流量和转化，重则直接下架产品，后果相当严重。为了不让大家措手不及，招单猫跨境第一时间梳理了此次新规的重点，教你如何快速应对！亚马逊标题新规核心变化这次的标题政策调整，主要有以下三点，条条关键，必须牢记：1. 标题长度缩减亚马逊对标题字符数的要求从原来的250个字符缩减到了200

卖家注意，2025年1月起，亚马逊多条新规陆续生效！

在新的一年，亚马逊有多项新规将陆续生效，这无疑给卖家们的运营策略带来重大考验。我们一起来看看吧。一、亚马逊Coupon规则调整据多位卖家爆料，亚马逊招商经理向卖家发出通知：自2025年1月16日起，亚马逊促销活动（Deal）将抓取使用优惠券的折后价，即促销价格不能高于30天内的优惠券折后价。图源网络Coupon作为亚马逊常见的促销方式之一，对提升销量具有重要作用。它由卖家在后台自行设定，买家可在商

月销百万美金！亚马逊这款产品爆了

从收纳柜、鞋架到折叠收纳盒，再到免打孔的浴室置物架、厨房收纳架……不知不觉间，家居收纳产品已经成为了海内外消费者刚需的整理“神器”。根据Freedonia Group的《2024年美国家居收纳用品》报告，美国家居收纳用品市场规模将以每年1.5%的速度增长，到2028年达153亿美元。其中，置物架、收纳袋等产品占据较大份额。近期，AMZ123了解到，亚马逊美国站上的一款浴室置物架就迎来了销量的爆发式

亚马逊封号潮又来袭！超5000账号“中招”

从11月上旬开始，亚马逊掀起了一场史无前例的“封号风暴”，这波冲击波直接席卷了大批卖家群体。数据显示，仅在11月的前20天，就有超过5000个中国卖家店铺被封，甚至连一些年收入上亿的大卖家都没能幸免于难！可以说，这次行动的力度和广度，完全打破了卖家们的心理防线。封号三大高危操作，千万别碰！1️⃣ Listing翻新当一些差评太多、销量不佳的链接进入“死循环”时，不少卖家会试图通过翻新Listing

重磅｜亚马逊推出4项Vine计划重大政策更新与优惠计划！

为什么我最近注册了75美元档位的Vine计划后，只扣除了56.25美元的注册费用？每个父ASIN只能注册一次Vine计划，如果档位没选好，注册商品数量选少了评论不够该怎么补救？ Vine计划究竟有哪些新优惠？如何最大化享受所有优惠？别着急，我们为您一篇文章总结了所有新政变化亮点，并针对常见问题一一解答，快来看看如何从Vine计划新优惠中“薅羊毛”，实现品牌快速成长吧！作为新品冷启动与快速测评的必备

玩法升级？亚马逊又一连发布3项广告新功能！

亚马逊宛如开启了更新的 “连轴转” 模式，更新一个接一个，你可能都没注意这些新变化！最近，亚马逊又上线了一系列广告新功能，涵盖数据分析和广告投放优化！数据新功能：客户旅程分析亚马逊客户旅程分析（Customer Journey Analytics）是一个帮助亚马逊卖家分析买家在购物过程中的各个阶段行为的关键数据的新功能。也就是从最初买家发现产品（可能是通过搜索结果页面、广告展示或者关联推荐等方式）

年底总账目混乱、余额异常！亚马逊延迟付款后遗症？！

亚马逊10月份推行的延迟付款，影响还在持续扩大…临近年底，这一政策严重影响大批卖家的资金流转和利润核算，甚至卖家担心在取回的期间将影响按时支付员工工资和偿还贷款的能力。卖家账目混乱核算困难从今年10月开始，亚马逊对部分卖家的订单款项进行延期处理，这一政策主要基于“送达日期政策”，根据该政策，订单在买家收到商品之前，交易款项会被推迟至“延期交易”部分，卖家可能无法立即获取订单资金，需要等待7天或更长

《跨境电商行业系列深度之二-海外仓：承上启下，跨境电商必争之地》PDF下载

海外仓:典型的跨境物流赛道卖水人。当仓储产品周转速度慢的时候，租金和相关操作费为主要收入，盈利弱弹性低，核心看仓储面积;当仓储产品周转速度快时，尾程物流差价为核心收入，盈利强弹性大，核心看物流订单数量，且随着物流订单数量累计，规模化优势愈发凸显。

《出口中东跨境电商行业洞察报告》PDF下载

2023 年，全球消费需求持续转向线上，中国出口跨境电商持续增长，海外电商机遇广阔。对于中国出海品牌和卖家来说，持续挖掘新增量，在全球市场解锁新蓝海，是大势所趋。

《2024年海外美妆白皮书》PDF下载

全球零售电商市场规模逐年增长，但因疫情影响，复合年增长率(CAGR)显著下降，预计2024年销售额超6万亿美元。尽管全球零售电商市场因疫情面临挑战，但跨境B2C电商仍然展现出强劲的增长潜力。

《2024年CAAC品牌出海手册1.0》PDF下载

在全球经济一体化的大潮中，中国品牌正以前所未有的速度和规模走向世界舞台，这不仅是中国经济实力的体现，更是中国文化自信与国际影响力的彰显。《CAAC品牌出海手册1.0》的发布，标志着我们在探索中国品牌国际化路径上迈出了坚实的一步，旨在为企业扬帆远航提供一份详实的导航图。

《TikTok Shop 8大站点调研报告》PDF下载

在全球社交电商的浪潮之下，TikTok shop 趁势而上，借助 TikTok庞大用户流量和独特社交属性，凭借其短视频+直播带货模式强势崛起。TikTok shop 现已成功覆盖英美及东南亚8大站点，为众多跨境商家提供了广阔的发展空间。

《亚马逊全球消费趋势及选品报告5》PDF下载

消费者是企业的生命线，而他们的行为永远在变化。为了让企业真正了解消费者的需求，亚马逊每季度均会撰写及发布此趋势报告有助于企业发掘尚未被满足的消费需求，促进产品创新。