有着200年房产税历史的美国，究竟是怎么征收的？如何合理避税
有着200年房产税历史的美国，究竟是怎么征收的？
美国的房产税是地方政府收的，也就是州下面的行政单位 county 郡级别征收，类似于我们的地级市行政级别，而州政府和联邦政府没有权利收钱。
房产税按房屋、土地、财产估值并按年度征收，用于当地教育及公共服务及基础建设开支。每个小地区之间的房产税也会有所差异，一般房产税最高的地区，学区也都是最好的。
房产税是房子的房屋评估值与税率的乘积，即房产税=房屋评估值*税率
所以，想了解房产税，就需要了解房屋评估值与税率这两个概念。
一、房屋评估值
美国房屋的评估值决定了房产税的税基，政府会定期预估房屋的市场公平价格。在税率不变的情况下，房屋预估的房产值越高，需要征收的房产税也越多。
房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差别很大。
评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。
另一个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。
房地产的估值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。 联邦政府的法律将地产分为主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各类房屋根据用房的性质会有不同的估值，因此需要交纳相对应的税款。 房产估值一般比市场价位低，美国法律规定房产评估价值按照市场价值的一定比例来加以确定，如加州规定的比例为40%。 下图是现实里房产税单的截图，房屋的市场价值是742,134美元，而政府给出的估值是398,298美元，差了近一半。 地方政府根据估价员的评估，会将新的房屋价值评估报告提前半年通知屋主。如果屋主觉得价值评估符合心理预期，就等着政府寄来新的税表。 如果觉得和心理预期相差太大，可以提出要求重新评估，政府会委托评估员，重新审核评估报告并将结果寄给屋主。屋主如果还不觉得不合适，可以要求上诉，由法庭最终裁定。 二、税率 美国房产税的错综复杂，各个地区税率不同，并且还会发生变化。 首先，最大的规则是各地区税率不同。 每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同，税率分布在1%-3%不等，并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。 实际运行中，美国各州政府会自行决定房产税高低，各社区会根据实际情况不同而相应调整税率，富人社区房产税会稍高，而中低收入社区的房屋则会由专业人士评估，适当减少缴纳的房产税。 有的州虽然房产税高，但其它方面税收较低，同样对人口迁移和投资具有吸引力。比如，德克萨斯州的房产税偏高，但由于德州不征收个人所得税，所以综合来看，当地居民税负相对较轻，这也吸引了大批年轻人和大企业前往驻扎。 不同地区每年征收房产税的频率也不一样，通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。 各地政府对纳税频度各有规定，比如： 费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付； 加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日;第二次是次年的2月1日；在新泽西州，一年则分4次。 我们在前面说过，房产税是由郡的级别来征收，每年的房产税率是根据该郡当年各种财政预算收入和支出来计算，所以会产生变化。 房产税的总税率是多项支出的税率总和，包括最大的部分是郡税（coutywide tax），还有学区，社区大学，公园等等一些开销。 美国房产税税率变动较频繁，其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。 另外有几点特殊情况需要说明： 房产用于出租 如果地产包含租金收入，则出租的参与管理程度也会对纳税的税基有很重要的影响。美国国税局（IRS）对于积极参与房屋管理的海外持有人需要征收的税额会有很多的优惠和减免，即应税收入＝租金收入-费用（贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。税收净额按一般所得税的税率来计算所需缴纳税金。 税收减免 政府在每年寄出房产税账单的时，会附带一份如何申请减免税的说明。 比如有的地区年满65岁以上的人士，仅有一栋自住的房屋，年收入在5.2万美元以下，可以免缴全部的房产税。 美国房产税可抵减所得税，在计算所得税时，美国房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除，即降低了所得税的税基，从而降低了纳税人的综合税赋。 另外需要关注的是，拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策，但是对于投资类用房就不享受税收减免政策。 如果业主持有一套房的年限越长，则房产税的比例会相对较低：所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。 三、合理避税是必修课 除了房产税，其实在美国购置、持有、出租、出售、继承房产，都有各种税。所以合理避税，可以省去不少钱。 房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。需要提交一份相应的申明给美国国税局。 出租房子时，还可以利用“红利折旧”（Bonus Depreciation）来省税。房屋每年都有折旧，房租出租，折旧额就可以相应多计算一些，这样可以抵扣更多的房产税。 屋主维修出租房屋所花费的支出，也可以抵税，但是支出要留收据，日后方便申报。 贷款购房中的利息。申请人的一套自用居住房，如果是通过贷款购入，每年的贷款利息是免税的，可以从总收入中减除。 作为外国人在美国购房，很多开销也可以抵税： 保险费房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费房子的维修费房东到美国来往的机票，餐旅费房地产公司的管理费房地产经纪的中介费寻找租客的广告费自己未成年孩子的抚养费。 如果住在美国，房屋避税也有很多小技巧： 购买房屋后，避免过多不必要的增项。 对房屋结构、内饰的装修，内部的扩建等，都增加了房屋的估值。 避免看起来高大上，否则容易高赋税 房屋的估值是综合了周边邻居的房屋，以及被评估房屋的具体情况而定，如果房屋内外饰过度张扬，选取材料过于华贵，也会增加评估价格。当然，不差钱的无所谓。 与评估员沟通，指出房屋修缮支出和缺陷 评估员如果不被允许进入室内评估，如果没有业主陪同，也许评估员只会挑房屋好的地方来，而不会认识到住宅的一些缺陷和不足。适当与评估员沟通房屋的缺点，修缮的费用，也是减税的很直接方法。 具有减税意识 老人、残疾人、农业用地等，美国法律规定了很多减免条件。不懂了，可以咨询律师和中介。 其实从避税方式来看，美国的房产税对调节房价的作用不大，它只是政府的重要税源，对于不同收入人群、弱势群体，也有相应的照顾，如此而已。
