美国报税季：如何避免卖房子所赚的钱税收暴涨

近期以来，美国房地产的价格不断飙升。如果你最近卖了房子并获得了高额的利润，那么在这个报税季，你可能会收到一个昂贵的惊喜：这笔意外之财需要缴纳数目不菲的资本利得税。

据美国全国广播公司财经频道（CNBC）报导，全美房地产数据库ATTOM的数据显示，2021年，美国房屋销售者获得的平均利润为94,092美元，比两年前的55,000美元增长了71% 。

专家表示，在许多卖家的利润依据主要住宅资本收益门槛下降的同时，另一些人可能会遇到意想不到的税单，尤其是房地产的长期所有者。

房屋销售利润被视为资本利得，根据应税收入的不同，2021年的联邦税率为0%、15%或20%。

美国国税局（IRS）为房主提供了一项“冲销”政策，允许单独申报者可以扣除最多25万美元的收益，而共同申报的已婚夫妇可以扣除最高50万美元。

这些标准自1997年以来就一直没有改变，而房屋销售价格的中位数已经在过去20年里翻了一番以上，这一点影响了许多长期拥有房产的人。

位于加州安大略市（Ontario）的美国最大乳制品会计公司“Genske, Mulder & Company”的注册会计师兼合伙人约翰·舒尔茨（John Schultz）表示：“这已经成为人们正在讨论的一个重要部分。”

虽然这项豁免对一些房主可能意义重大，但是它也有严格的申请条件：在房屋出售前的五年里，卖方必须有两年拥有并使用该房屋作为他们的主要住所。

加州皮德蒙特（Piedmont）的注册会计师、以自己的名义注册了公司的玛丽·吉龙（Mary Geong）解释说：“这个两年的期限不一定是连续的。”

她说，所以，一个拥有两套房子的房主，可以在两套房子之间分配居住时间，如果他们在一个地方的累计居住时间至少两年，他们就可能符合条件。

此外，有人可以将租赁物业转换为主要住宅两年，以获得部分豁免。她解释说，在这种情况下，“冲销”是基于他们在该物业中生活的时间所占的百分比。

例如，如果一个申报者拥有一个出租的房产10年，并在那里居住了两年，那么他们就可能有资格获得25万美元抵免总额的20%、或5万美元的抵免。

吉龙补充说：“但你需要为此保存好相关记录和文件。”

增加基数

舒尔茨解释说，如果房主的利润超过了免税额和欠税额，他们可能会通过在原始购房价格的基础上，增加一些房屋修缮的方法来使利润减少。

例如，根据美国国税局的说法，房屋扩建、庭院修建、景观美化、游泳池、新系统等等都可以算作改进。

然而，那些不会增加房屋的价值或延长房屋寿命的，比如油漆或修补漏洞等等持续维修和保养的费用，将不会被计算在内。

当然，业主需要出示进行了房屋修缮和改进的证明。通常，在许多年之后，这可能是比较困难的。但是，如果有人丢失了收据，可能还有其它方法补救。

舒尔茨指出：“房产税的历史可以帮助你回顾并重新计算其中的一部分。”他解释说，合理的估算在一定程度上是可以被接受的。

业主还可以通过增加一定的结算成本来增加成本基数，比如产权、过户、法务或勘测，以及产权保险等费用。

间接的税务后果

如果出售房屋获得了高额利润，还有可能产生其它的税收。

例如，调整后总收入的提高，可能会影响房主继续获得医疗保险补贴的资格，并可能要求他在纳税时偿还医疗保险费用的抵免。

退休人员收入的增加，可能会引发未来对医疗保险B部分和D部分保费支付更高费用。

舒尔茨说：“如果你打算出售任何重要的资产，你应该先去和相关领域的顾问谈一谈。”

财务顾问或税务专业人士可以根据你的整体情况来预测可能的税务结果，以帮助他们选择最佳的行动。